Чтобы продать жилье, кто-то приводит покупателей вечером, кто-то распространяет внутри аромат кофе, а кто-то - подговаривает соседей. Почему продавцы не любят иметь дело с молодежью, как пытаются сбывать квартиры намного выше реальной стоимости? И часто ли риелторы сами становятся жертвой нечестных клиентов?
Подходить к покупке или аренде жилья стоит обдуманно. Сегодня Anews расскажет какие подводные камни могут встретиться в этом деле.
Как обманывают клиентов риелторы? Чем рискуют агенты по продаже недвижимости? И что поможет уберечься от неприятностей?
«Жилье я стараюсь показывать ночью»
Сдача жилья в аренду становится все более и более распространенным видом заработка. Однако с ростом предложения возрастает и конкуренция - как же в этих условиях заставить обратить внимание именно на себя?
«Самое простое – это заставить клиента прийти смотреть квартиру, которая его изначально не интересовала, - объясняет бывший сотрудник агентства недвижимости Андрей. – Как-то мне надо было сдать квартиру среднего уровня за 20 тысяч рублей в месяц. Я выложил объявление на разные сайты о сдаче недвижимости, но никаких результатов это не принесло.
Потом я придумал, что делать: вместе с объявлением про эту квартиру вывесил объявления о еще пяти-шести на соседних улицах по 10-15 тысяч рублей. Народ начал звонить как сумасшедший! А я врал, что те другие квартиры либо уже сданы, либо не можем дозвониться до хозяев, но зато есть вот такая квартирка за 20 тысяч. И люди шли смотреть! В итоге ее кто-то снял».
Еще один агент по недвижимости, Григорий, считает, что склонить клиентов к заключению сделки могут и более тонкие способы:
«Я где-то вычитал, что запах свежего кофе располагает людей, дом сразу кажется уютным, спокойным. Поэтому во все квартиры, где хозяева не жили, я прибегал за полчаса до прихода клиентов и варил кофе.
А одним покупателям-пенсионерам при деньгах важна была не только сама квартира, но и состояние подъезда. А у нас, сами знаете, везде облезлые стены и сломанные перила.
Чтобы отвлечь их внимание, я принес из дома ковровую дорожку и расстелил на первом этаже и на том, где они квартиру смотрели. Что вы думаете? Прием сработал! Вообще непрезентабельное жилье я стараюсь показывать клиентам в темное время суток: ни двор толком не разглядишь, ни состояние подъезда, ни вид из окна на заброшенные гаражи».
Нечисты на руку могут быть и собственники арендуемого жилья. Одна из самых распространенных ситуаций связана с тем, что собственник может брать деньги, обещая сделать мелкий ремонт, закупить мебель или новую бытовую технику, но в итоге ничего из этого не делать.
«Никогда не соглашайтесь на дополнительные расходы и не передавайте собственнику квартиры денежные средства вне договора аренды! – предупреждает специалист по недвижимости Иван. - Все ваши расходы должны быть отражены в договоре, а все ваши оплаты - сопровождаться соответствующими расписками».
Впрочем, квартиросъемщики также могут становиться настоящей головной болью. Очень плохой репутацией пользуется молодежь - всегда существует риск, что они снимают квартиру, чтобы проводить там шумные вечеринки, а это чревато и засорением квартиры, и испорченными отношениями с соседями. Из-за этого подростки нередко просят отправиться на переговоры с арендодателем кого-то постарше.
«Не будет риелтор подбирать тебе объекты без мотивации»
Не меньше, если не больше подводных камней существует при продаже жилья. Многие из них связаны с деятельностью риелторов.
«Полтора года назад продавала квартиру - сначала пыталась продать сама, но устав от звонков перекупщиков, решила найти среди них более или менее адекватного и продать через него, - рассказывает Екатерина из Санкт-Петербурга, - Мне позвонил риелтор (скажем Максим) и сходу заявил, что у них в агентстве квартиры продают за 2 недели.
Квартиру Максим посмотрел, заключили договор. В договоре стояла цена, которую я хочу получить от продажи квартиры - 3700 тысяч, и сверху 150 тысяч им, т.е. общая сумма - 3850 тысяч. Рыночная цена квартиры была около 3300 тысяч. Я спрашивала, почему они ставят завышенную цену в договоре, на что они мне говорили, что у них свои супер-методики продаж и все такое.
А теперь несколько слов об их СУПЕРметодике. Они размещают на всех сайтах объявление, что "В связи со срочной необходимостью и острыми нуждами собственника продается квартира в 10 минут от метро за полтора миллиона. Торги".
Естественно, желающих просто куча. В день показа приходило до 40 человек. Показывали всего 2 дня. А дальше они говорили, что мол будут торги и предлагали людям называть стоимость за которую они квартиру готовы купить. Кто-то посылал, а кто-то торговался. Вот так они и жили.
А через 2 месяца после подписания договора (и обещаний продать квартиру за 2 недели) Максим мне сказал, что продать квартиру могут только за 2850 тысяч».
Агенты по недвижимости зарабатывают на комиссии от продаж - и самые «ловкие» умудряются брать комиссию и с продавца и покупателя, «делая щедрые скидки» либо со своего гонорара, либо с оглашенной покупателю цены.
Еще один способ обмана - свести клиента с подставными покупателями. Собственника квартиры таким образом можно склонить к снижению желаемой цены, а значит риелтор сможет больше заработать на разнице. Настоящего покупателя же можно с помощью подставных спровоцировать на торг и в итоге продать квартиру по более высокой цене.
Хотя покупать квартиру напрямую у хозяина в целом надежнее и дешевле, но и владельцы жилья способны на различные хитрости. Желая подороже продать свою квартиру, владелец может договориться с соседями из ближайших домов, чтобы в перечнях объектов, выставленных на продажу появилось несколько объявлений со средними по рынку ценами.
Если по таким объявлениям звонят, хозяева отвечают, что квартира уже продана. Затем создается еще несколько подставных предложений, уже с большими ценами. Все повторяется по новой. Когда же появляется объявление о настоящей продаже, завышенная цена уже кажется нормальной.
Случается, что продавцы квартир обманывают и самих риелторов. Главный и самый распространенный вид обмана – это желание продавцов и покупателей обойтись на финальном этапе сделки без риелтора или снизить размер его комиссионных.
«Недобросовестных клиентов видно в самом начале работы, - рассказывает специалист по недвижимости Михаил Рая, - Самое избитое: риелтор предлагает услуги продавцу квартиры. Продавец: "Приводите покупателя". И не поймет собственник жилья, что если у специалиста есть клиент-покупатель, то зачем ему (специалисту) предлагать продавцу свои услуги?
А то еще смелее: "Поднимайте цену квартиры – что поднимите, то ваше". Разве не бред? То есть я делаю работу для тебя, а платить мне должен другой человек, совершенно непонятно почему.
А вот вариант от покупателя: "Вы мне покажите варианты. Я посмотрю, подумаю". О чем ты подумаешь, мыслитель? Лучше бы "подумал" о том, что не будет риелтор подбирать тебе объекты без мотивации.
Здесь разговор короткий. Договор, предоплата. Устраивает? Работаем. Нет? Удачной покупки!
Не доплатить часть комиссии на сделке – весьма распространенный вариант: "Я считаю, вы на такую сумму не наработали".
Чем больше опыта работы, тем меньше становится подобных "клиентов". Идут по рекомендациям, совсем другой уровень отношений. Да и сам уже видишь, кто есть кто».
«Видимо, по причине неприлично малых комиссионных, с двухтысячных не сталкивалась с обманом при оплате своей работы, - добавляет риелтор Анна Леонидовна, - С попытками моих клиентов работать сразу с несколькими агентами – да, но это быстро выявляется, и приходится вежливо объяснять клиентам, что я не участвую в массовых забегах».
Как не стать жертвой обмана?
Самый важный элемент любых сделок - это корректный и полный договор. Как ни странно, даже в наше время далеко не все считают договор необходимым элементом даже крупных сделок.
«Парадоксальная ситуация – детальный договор часто порождает не уверенность в профессионализме исполнителя, а подозрение со стороны “обычного гражданина” в том, что есть какой-то подвох, - говорит Елена , управляющий партнер юридической компании, - Рассматривая массового клиента, можно предположить, что риск отказа от заключения договора с риелтором тем выше, чем больше объем документов, в которых описаны права и обязанности сторон, порядок выполнения услуг и их оплаты».
Если говорить о более конкретных рекомендациях, то желающим приобрести жилье следует прежде всего рассматривать предложения с максимально подробной информацией, точным адресом, фото и планировкой. Это дает надежду, что жилье продает хозяин или максимально близкий к нему посредник.
Также объявление желательно проверить в поисковиках. Если они находят несколько очень похожих объектов, лишь чуть-чуть отличающихся по 1-2 позициям (метраж 70 кв. м вместо 69 кв. м, номер дома не 10, а 12) - это признак «лишнего» посредника, о котором хозяин квартиры, вполне возможно, даже не подозревает. Такой человек просто копирует объявления, потом сводит с настоящим продавцом и требует комиссии за услуги, а неточности в описании объясняет опечатками.
Осторожно относитесь к предложениям с очень низкой ценой. Очень часто продавцы выставляют такую цену только для того, чтобы попасть на верхние строчки товарных выборок, а в реальности вас вполне может ждать утомительный торг или заявление, что данная квартира продана, но есть «другие варианты».
Нередко агенты могут необоснованно требовать с клиентов большой доплаты за проверку «юридической чистоты жилья». Помните, подобные проверки, как правило, (на отсутствие других наследников, на наличие коммунальных задолженностей, других прописанных лиц и т.д.) проводятся путем затребования документов в государственных органах и оплачиваются лишь согласно размеру госпошлины или вообще не стоят денег.
А ЧТО ВЫ ДУМАЕТЕ ОБ ЭТОМ?